“엎친 데 덮친 격이네요. 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피해 후분양을 고려했는데 민간에도 분양가상한제를 적용하면 사실상 이중규제가 아닌가 싶네요.”

◇재건축아파트 후분양 속속 전환

업계에 따르면 주택도시보증공사(HUG)가 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 강화하자 후분양을 선택하거나 분양 일정을 무기한 연장하는 재건축 단지가 점차 늘어나고 있으며, 서울 등 고분양가 관리지역에서 분양가 산정 시 주변 분양가의 100~105%를 넘지 않도록 한 이 제도는 지난 24일부터 시행 중입니다.

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이번 HUG의 분양가 통제에 서울 강남구 삼성동 ‘상아2차’ 재건축 조합은 최근 대의원 회의를 열고 예정됐던 일반분양을 진행하지 않기로 했는데,강남권에서 후분양제가 적용되면 2008년 6월 ‘반포자이(반포주공3단지 재건축)’ 이후 11년 만에 처음입니다.

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이 단지 조합은 주변 시세와 입지 등을 고려해 3.3㎡당 분양가를 4700만원 이상으로 요구했으나, HUG가 개정된 규정 적용으로 이에 미치지 못하는 가격을 제시하자 분양 일정을 미뤘습니다.

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지난 4월 인근인 일원동에서 분양했던 ‘디에이치 포레센트’ 일반분양가를 적용하면 3.3㎡ 4569만원인데 이는 희망 분양가나 주변 시세에 비해 훨씬 미치지 못한다는 게 조합 측 주장입니다.

재건축 단지가 몰린 서초구에서는 신반포3차·반포경남아파트를 통합 재건축하는 ‘래미안 윈베일리’도 사실상 후분양으로 방향을 정했으며,이외에도 올 하반기 이주를 계획 중인 반포주공1단지(1·2·4주구)나 방배13구역, 신반포4주구 등도 대단지들도 주택경기 상황에 따라 후분양 여부를 저울질하고 있습니다.

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일반분양 물량만 5000가구에 달하는 강동구 둔촌주공 아파트도 후분양으로 갈지, 분양 일정을 더 늦출 지 고심하고 있고,영등포구 여의도에서 14년 만에 분양하는 새 아파트인 ‘브라이튼 여의도’는 고분양가 심사 기준에 발목이 잡혀 분양 일정이 차일피일 미뤄지고 있습니다.

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주택산업연구원 선임연구위원은 “후분양을 선택해 나중에 주변 시세와 비슷한 고분양가로 책정한다고 해도 정부가 재차 규제에 나설 가능성도 있다”며 “높은 금리 부담과 자금 조달 어려움을 겪을 수 있는 중소건설업체에 대한 지원책이 뒷받침을 마련해야 한다”고 말했습니다.

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◇분양가상한제 강행해도…재건축 단지 “별 영향없다”

정부가 민간택지 분양가상한제 적용 확대 카드를 빼들자 후분양을 고려 중인 단지들의 고민이 더 깊어지고 있는데, HUG의 분양보증 심사를 피해 주변 시세와 비슷한 분양가를 책정할 예정이었지만, 재차 분양가를 후려칠 수 있는 상황에 맞닥뜨려서로, 업계 전문가들은 규모가 큰 대단지와 중소단지 간 선택에 차이가 발생할 수 있다고 설명합니다.

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현행법상 민간택지나 공공택지에서 분양할 경우 모두 시·군·구의 분양가 심의위원회 심의를 거쳐야 하며,이후 선분양은 HUG의 분양가 심사를 통과해야 하고, 후분양은 이를 거칠 필요가 없습니다.

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후분양을 고민 중인 강남 재건축 조합 관계자는 “사실상 분양가상한제를 적용한다고 해도 HUG 규제를 피하는 것이 우선이기 때문에 선택에 별 영향이 없을 것”이라며 “과거와 같이 해당 제도 적용을 고려하다 금방 유예될 것으로 보고 있다”고 말했습니다.

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KDI 경제전략연구부장은 “후분양은 최소 2~3년 후의 주택시장이 안정적으로 갈 경우를 가정하는 것이라 사업성이 월등한 일부 단지를 제외하고는 선택하는 곳이 예상보다 훨씬 적을 수 있다”며 “분양가 상한제를 적용한다면 사업규모가 큰 대단지는 손실을 우려해 분양 일정을 멈출 수 있지만, 수백가구에 불과한 중소단지는 후분양을 강행할 가능성이 높다”고 말했습니다.

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후분양에 따른 분양가가 급등할 우려도 제기되고 있는데,후분양을 할 경우 분양가 통제를 받지 않기 때문으로, 조합이 새 아파트 희소가치를 반영해 주변 시세보다 비싸게 책정할 수도 있습니다.

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R&C 연구소장은 “서울 아파트 후분양이 늘어나면 향후 2~3년 간 공급 물량은 끊기게 될 것”이라며 “강남권의 주택 수요는 꾸준한 데 여러가지 규제로 공급이 줄어들면서 오히려 희소성이 높아져 집값이 다시 오를 수 있다“고 말했습니다.