지난 4월 주택도시보증공사의 분양가 규제에 따라 3.3㎡당 4800만원대에 분양한 서울 방배동 서초그랑자이 견본 주택. [중앙포토]

김현미 국토부 장관이 꿈틀대는 주택시장을 겨냥해 묵히고 있던 칼을 꺼냈다. 지난 26일 방송기자클럽 초청 토론회에서 언급한 민간택지 분양가상한제(이하 상한제)다. 민간택지는 택지지구·신도시 등 공공택지 이외의 땅을 말한다. 대표적으로 재건축·재개발 사업장이다. 상한제는 땅값과 정부가 정한 건축비를 합쳐 분양가를 결정하는 제도다. 공공택지에서 시행되고 있으나 민간택지에선 제도만 있고 아직 실제 적용은 없다.
 

민간택지 상한제는 2015년 박근혜 정부 때 유명무실해졌다. 그러다 2017년 8·2대책에서 다시 칼날을 세웠다. 하지만 여러 차례 기회가 있었는데도 강남3구(강남·서초·송파구) 등을 상한제 지역으로 지정하지 않았다. 주택도시보증공사(HUG)가 분양보증으로 분양가를 통제하고 있었기 때문이다.
 

김현미 장관. [연합뉴스]

김 장관이 민간택지 상한제를 부활만 시켜놓고 잠재우다 1년 반 만에 깨우려는 이유는 HUG의 분양가 규제가 한계에 다다랐다고 보기 때문이다. HUG 규제에도 분양가가 많이 올랐고 최근 규제를 더 강화하기로 하자 강남권 재건축 단지 등에서 후분양 등으로 분양가 규제를 빠져나갈 수 있는 방법을 찾아나섰다.
 
민간택지 상한제는 당장 적용될 수 없다. 지난해 9·13대책 후 집값이 약세여서 상한제 지정 요건에 맞지 않는다. 정부가 투기과열지구와 같은 규제지역으로 요건을 바꾸면 집값 상승을 기다리지 않고 바로 시행할 수 있다. 민간택지 상한제가 시행되면 파급 범위가 넓다. 분양에 들어가지 않은 단지가 모두 대상이다. 2007년 9월 민간택지 상한제를 처음 도입할 때는 시행 이후 사업계획을 신청하는 단지부터 적용했다. 2005월 4월 지정 지역에서만 상한제 시행으로 바뀐 뒤로는 지정 이후 입주자모집을 신청하는 단지부터 상한제 대상이다. 선분양·후분양은 상관없다.
 
분양가는 HUG 제한 가격보다 더 내려갈 것으로 예상된다. 업계는 반포 등 강남권에서 가장 비싼 지역의 상한제 가격을 3.3㎡당 4500만원 정도로 추산한다. HUG 보증을 받은 최고 가격이 4800만원대다. 과거에도 상한제 가격이 주변 시세보다 꽤 낮았다. 2010년대 초반 강남권 재건축 단지들의 상한제 가격이 주변 새 아파트 시세보다 20%가량 저렴했다. 대신 상한제 단지는 분양원가를 공개해야 하는 의무를 지켜야 한다. 서울 등 수도권 투기과열지구에서 민간택지 상한제 적용 단지가 공개할 항목은 택지비·공사비·설계비·기본형 건축비 가산비용 등 7가지다.
 

[그래픽=이정권 기자 gaga@joongang.co.kr]

분양가가 내려가는 대신 전매제한 기간은 길어질 수 있다. 민간택지 상한제 단지의 전매제한 기간이 최장 4년이다. 분양가가 주변 시세의 70% 미만이면 4년, 70% 이상 3년이다. 현재 상한제 대상이 아닌 민간택지 전매제한 기간은 3년이다.
 

상한제로 분양시장이 ‘로또장’으로 되면 주택 수요 블랙홀이 돼 기존 주택시장이 타격을 받을 전망이다. 강남권 집값을 주도해온 재건축 단지는 투자 매력이 떨어진다. 일반분양분 수입이 줄어드는 만큼 조합원 부담이 늘어서다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “강남권 재건축 단지들이 잇따라 상한제로 분양된 2013~14년 분양시장엔 수요가 몰렸지만 기존 주택시장은 가격 하락과 거래 감소로 몸살을 앓았다”고 말했다.
 
상한제에 따른 가격 왜곡 논란이 예상된다. 시세와 분양가 간 격차가 벌어져 당첨자의 시세차익이 커지지만 대출 규제로 대개 ‘현금 부자’ 몫이 된다. 수억원에 달하는 분양가의 40%가 필요해 자금 동원력이 없으면 분양받지 못한다. 주택공급 감소 우려가 커진다. 상한제로 이윤이 줄어 메리트가 떨어진 주택 사업이 위축되기 때문이다. 과거 이명박 정부 때 민간택지 상한제를 폐지하려고 했던 주된 이유가 주택공급 감소였다. 민간택지 상한제가 본격적으로 시행된 2008년 이후 주택건설 인허가 실적이 뚝 떨어졌다.  
 
권대중 명지대 부동산학과 교수는 “민간택지 상한제가 가격 규제로 집값을 안정시키기보다 공급 부족에 따른 가격 불안을 낳을 수 있다”고 말했다.
 
안장원 기자 ahnjw@joongang.co.kr