그래픽= 이동훈 기자

[이데일리 성문재 기자] 보유세 인상과 대출금리 상승, 입주물량 증가 등 올 하반기 본격화할 대형 악재들이 서울 주택시장을 코너로 몰고 있다. 정부의 강력한 규제책이 쏟아지면서 작년의 집값 급등세는 진정됐지만 거래 절벽이라는 부작용이 심각해진 상태다. 전문가들은 지난 1년간 정부의 부동산 정책 방향에 대해 긍정적으로 평가하면서도 규제 강도가 더 세질 경우 시장 혼란이 우려된다고 지적했다.

◇보유세 인상땐 투자 심리 ‘꽁꽁’… “시장 충격 클 것” 

이데일리가 최근 4대 시중은행 부동산 전문가들을 대상으로 서울 주택시장 전망을 설문한 결과 올해 하반기에도 현재와 같은 보합 국면이 이어질 것이라는 예측이 우세했다. 그러나 이는 현재 시장에 추가적인 변수가 없다는 가정 아래에서다. 보유세 인상안 발표나 금리 상승 등이 예견돼 있는 만큼 하반기 서울 주택시장은 마치 살얼음판 위를 걷는 형국이다.  

가장 큰 변수는 보유세 인상이다. 지난 4월 출범한 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 마련한 보유세 인상 권고안은 오는 22일 서울 여의도 중소기업중앙회에서 열리는 ‘바람직한 부동산세제개혁 방안’ 정책토론회에서 공개된다.  

유력한 방안은 현재 80%인 종합부동산세의 공정시장가액비율을 5%포인트씩 두차례 올려 90%로 끌어올리는 방안이다. 올해 공시가격이 급등한 상황에서 공정시장가액비율마저 높아질 경우 고가주택 보유자의 세 부담이 최대 50% 정도 늘어날 것이라는 관측이 나오고 있다. 

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “실질적으로 얼마 과세되느냐도 중요하지만 심리적인 영향이 더 크다”며 “공정시장가액비율 상향 조정만으로도 투자심리가 상당히 위축될 것”이라고 말했다.

공정시장가액비율 상향 조정에 이어 과세표준 기준금액이나 구간별 세율까지 조정된다면 시장에 미치는 파급력은 상당할 것으로 예상된다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “보유세 인상안이 어떤 내용으로 채워져서 세법개정안에 어떻게 들어가고 국회를 어떻게 통과하느냐의 3단계 고비마다 시장 흐름의 분수령이 될 것”이라며 “세율을 올리거나 과세표준이 낮아진다면 파장이 클 것”이라고 내다봤다.

올 하반기 예정된 대규모 입주 물량도 서울 집값 방향을 좌우할 주요 변수로 꼽혔다. 부동산114에 따르면 올해 서울 아파트 입주 물량은 3만5127가구로 2014년 3만7131가구 이후 4년만에 다시 3만가구를 넘어선다. 특히 오는 12월 입주하는 송파구 가락동 헬리오시티(9510가구)가 강남권 전세가격뿐만 아니라 매매가격에까지 영향을 줄 것으로 예상된다.  

이동현 KEB하나은행 부동산자문센터장은 “신규 입주 물량이 많은 곳에서는 물량 압박으로 인해 전세 및 매매가격 모두 조정받을 것”이라며 “주변 지역까지 가격이 많이 떨어질 가능성이 있다”고 점쳤다.

여기에 다음달부터 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 2금융권까지 확대 적용되는 등 대출 규제가 더욱 강화되는 것도 변수다. 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장은 “대출 규제는 소득이 낮은 계층과 집값이 비싼 강남권에서 부담이 더 클 것”이라고 말했다. 

◇실수요자는 청약이 최선…“재개발에 관심 가져라” 

전문가들은 실수요자라면 분양시장에 적극적으로 참여해야 한다고 입을 모았다. 주택도시보증공사(HUG)가 분양 승인 과정에서 분양가를 주변 시세보다 낮게 통제하고 있어 사실상 ‘분양가 상한제’가 시행되고 있는 상황이라 청약 당첨시 내집 마련과 동시에 시세 차익까지 기대할 수 있다. 현재 전용면적 85㎡ 미만 아파트 분양은 100% 청약가점으로만 당첨자를 가리기 때문에 본인의 가점을 정확히 파악하고 관리하는 것이 무엇보다 중요하다. 다만 분양가 규제로 인한 ‘로또 아파트’ 등장 때문에 청약경쟁률이 과도하게 높아진 것은 당첨 확률을 낮춘 요인이기도 하다. 

고준석 센터장은 “내년까지 강남, 강북, 수도권 등에서 분양물량이 많이 나온다”며 “청약이 가장 바람직한 내집 마련 전략”이라고 조언했다. 박원갑 위원은 “신혼부부의 경우 앞으로 공급될 신혼희망타운이 굉장히 중요한 포인트”라며 “가점제에 대한 면밀한 탐구가 필요한 시점”이라고 말했다.

하반기 집값 하락이 예상되는 만큼 기존 재고주택에 대한 관심도 계속 가질 필요가 있다. 이동현 센터장은 “올 하반기 이후 가격 조정을 받는 지역을 중심으로 급매물 등 호가를 낮춘 매물이 나올 가능성이 있다”며 “투자 목적으로 섣불리 나서기보다는 본인이 거주할 목적으로 기다리면 분명 기회가 올 것”이라고 말했다. 

투자자 입장에서는 상대적으로 정부 규제가 덜한 재개발 단지를 눈여겨볼 필요가 있다는 조언이 나왔다. 안명숙 부장은 “투자 목적이라면 재개발 단지 중에서 사업 추진이 빠른 곳을 선택하는 것이 바람직하다”며 “정부가 도시재생에 정책 초점을 맞추고 있는 만큼 도심재생이 추진되는 곳의 다가구주택 등을 매입해 주택임대사업으로 노후를 준비하는 플랜도 추천할 만하다”고 말했다.