사당3 재건축 `이수푸르지오`
3.3㎡ 2813만원에 분양보증
서초그랑자이 4687만원 결정
주변 대비 수억원씩 차익 예상
HUG 새 규제에 조합들 `백기`
 

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서울시 서초구 서초2동 무지개아파트를 재건축한 `서초그랑자이` 조감도.서울 동작구 이수역 주변에 위치한 사당3구역을 재건축하는 '이수 푸르지오 더 프레티움' 아파트가 24일부터 강화되는 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 심사 기준을 피해 막차를 타게 됐다. 서초구 서초2동 무지개아파트를 재건축하는 '서초그랑자이'도 같은 날 막차로 분양보증서를 발급받았다. 하지만 현재 분양보증 심사가 진행 중인 세운 3구역 등 다른 사업장 다수는 보증서 발급 시기가 다음주로 미뤄져 새로운 규제 적용으로 분양가를 더 내려야 하거나 눈물을 머금고 후분양을 선택해야 하는 처지가 될 공산이 커졌다.

21일 업계에 따르면 HUG는 이날 사당3주택재건축정비사업조합이 신청한 '이수 푸르지오 더 프레티움' 아파트 분양보증서 신청건에 대해 일반 분양가를 3.3㎡당 2813만원으로 정해 보증서를 발급해줬다. 분양보증은 건축물 분양이나 납부한 분양대금의 환급 등을 책임지는 안전장치로 아파트 분양을 위해서는 보증서 발급이 필수적이다. 조합 측은 다음달 초 조합 임시총회 의결을 거친 이후 곧장 분양에 나설 계획이다.

당초 조합과 시공사 측은 이달 3일 견본주택을 열고 분양에 들어갈 예정이었다. 그러나 HUG와의 분양가 협상이 예상보다 지연되면서 분양 일정이 틀어졌다. 이달 초 조합이 HUG에 분양보증을 신청할 때 일반분양가는 3.3㎡당 3000만원대 초반이었다. 그러나 HUG는 3.3㎡당 2813만원을 제시하면서 이를 반려했다.

팽팽하던 양측 간 분양가 줄다리기에서 조합 측이 무너진 이유는 다음주부터 강화되는 HUG의 분양가 심사 기준이다. HUG는 최근 경제정의실천시민연합(경실련) 등 시민단체들이 아파트 분양가에 대한 압박을 계속하자 이전보다 분양가 심사 기준을 강화해 24일부터 발급하는 분양보증서부터 적용하기로 했다.

새 기준은 신규 분양 아파트의 분양가를 해당 지역에 1년 이내 분양한 아파트가 있으면 같은 수준(평균 분양가 및 최고 분양가의 100% 이내)으로 제한하고, 1년이 초과할 경우 105%를 넘지 못하도록 했다. 만약 주변에 이미 준공된 아파트만 있는 경우에는 10년이 되지 않은 아파트를 기준으로, 해당 아파트 평균 매매가의 100% 이내로 분양가 상한선을 정했다.

사실상 주변의 이전 분양가 또는 시세 이상을 넘지 못하도록 '못' 박은 것이다.

HUG에서 보증받은 3.3㎡당 2813만원으로 분양하면 '이수 푸르지오 더 프레티움' 전용 84㎡ 분양가격은 9억원 안팎일 것으로 전망된다. 인근에 위치한 '이수 힐스테이트'의 경우엔 같은 평형 시세가 11억~12억원 정도로 형성돼 있다.
 

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경부고속도로 서초IC 인근에 위치한 서초구 서초2동 무지개아파트를 재건축한 '서초그랑자이'도 이날 '막차'를 타고 분양보증서를 발급받아 조만간 분양에 나설 것으로 보인다. HUG는 이 아파트 평균 분양가를 3.3㎡당 4687만원으로 정해 보증서를 내줬다.

서울 서초구 서초2동의 무지개아파트 재건축한 이 아파트는 전용면적 43~119㎡ 총 1446가구로 이 중 174가구가 일반분양된다. 분양가는 전용 84㎡ 기준으로 약 15억원 정도가 될 것으로 예상된다. 바로 근처에 있는 '래미안서초에스티지'나 '래미안서초에스티지S' 전용 84㎡ 시세가 19억~20억원이라는 점을 고려하면 4억~5억원가량 차익이 발생하는 셈이다.

반면 이날 마찬가지로 HUG와 분양가 협상을 진행한 '힐스테이트 세운'은 난항을 겪었다. 이 아파트는 세운지구 최대 규모인 세운3구역 재개발의 신호탄인데 HUG와 시행사 측 분양가 눈높이가 수백만 원 이상 차이가 나는 것으로 알려졌다. 주변 지역에 최근 분양된 아파트가 거의 전무한데 HUG 측이 지나치게 낮은 가격을 내민 것으로 전해졌다. 이번에 새 분양가 심사 기준을 피할 수 없게 된 재건축·재개발 단지들은 일반분양 시기를 미루거나 아예 후분양을 선택할지를 놓고 셈법이 복잡해졌다. 후분양을 하면 HUG의 분양가 통제에서 벗어나지만 최소 2년 이상 되는 사업 기간 각종 사업비 부담을 시행사와 시공사가 떠안게 돼 부담이 만만치 않다.

[손동우 기자 / 전범주 기자 / 박윤예 기자]