원본보기 여의도 아파트 단지. 스포츠서울DB

[스포츠서울 김효원기자]정부가 주택도시보증공사(HUG)를 통해 고분양가를 통제하자 건설사와 재건축 조합이 후분양 카드를 꺼내는 등 대응책 마련에 분주하다.

10일 부동산 업계에 따르면 지난주 HUG는 분양가 상한을 종전 110%에서 100~105%로 내리는 ‘고분양가 사업장 심사기준 개선안’을 발표해 건설사와 재건축·재개발 조합원들을 당황하게 만들었다.

이 기준에 따르면 오는 24일 부터 HUG는 ‘고분양가 관리지역’의 아파트 분양가에 대해 새로운 분양가 심사 기준을 적용해 종전 인근 아파트 분양가 대비 110%로 제한하던 것에서 ‘1년 이내 분양’, ‘1년 초과 분양’, ‘준공’ 등으로 세분화해 비교단지 평균 분양가의 105%, 평균 매매가의 100% 내로 분양가를 더욱 옥죄었다.

이는 종전 110% 기준에 따라 분양가가 정해졌던 아파트들이 고분양 논란을 빚었고, 고분양된 새 아파트가 인근 아파트 시세를 자극하는 역할을 하는 등 문제점들을 개선하기 위한 방안이라고 HUG 측은 알렸다.

HUG가 건설사의 고분양가 책정을 더욱 통제하면서 당장 분양을 앞둔 건설사들과 재건축·재개발 조합원들은 출구를 찾기 위해 동분서주하고 있다. 하반기 분양을 예정하고 있던 재개발·재건축 단지의 경우 분양가를 낮춰서 분양하는 것 보다 후분양으로 돌리자는 논의가 나오는 분위기다. 후분양은 80% 이상의 공정을 완성한 후 분양하는 것을 의미한다.

실제 8월 분양을 앞둔 ‘대치동 1지구 푸르지오’는 분양일정을 늦추고 분양가에 관해 조율에 들어간 상태다. 또 신반포3차 경남아파트 재건축 ‘래미안 원베일리’, 둔촌동 둔촌주공아파트 재건축 역시 조합원들 사이에서 후분양에 대한 논의가 적극적으로 나오고 있다.

그러나 후분양은 건설사나 조합원 모두에게 부담이 적지 않은 선택이다. 후분양을 할 때 까지 금융비용에 대한 부담을 누군가는 떠안아야 하기 때문.

대형 건설사 한 관계자는 “건설사 입장에서는 분양성과 상품성, 수익성을 다 담보할 수 있는 가장 좋은 노른자위 땅이 강남이다. 그러나 후분양을 하게 되면 발생하는 금융비용 부담, 후분양 때 주택시장 상승 및 하락에 대한 리스크 등이 있어 강남 지역이라고 해도 후분양을 결정하기는 쉽지 않다”고 말했다.

이에 대해 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “후분양을 하게 되면 분양 때까지 금융 비용을 어떻게 마련하느냐가 문제가 된다. 후분양에 대한 검토를 하는 건설사와 조합들이 많기는 하지만 실제로 후분양을 선택하는 곳은 많지 않을 것”으로 내다봤다.

함영진 직방 빅데이터랩장 역시 “후분양으로 할 수 있냐 없느냐는 결국 사업성과 자금조달 능력으로 결정난다. 선분양해서 분양자들에게 받은 자금이 아닌 후분양 80%까지 사업자 스스로 자금을 만들어 조달하거나 금융권에서 도움을 받아야 한다. 아주 좋은 입지의 사업지가 아니라면 HUG의 분양가 심사를 피하기 위해 후분양을 선택하기는 어렵다”고 말했다.

결국 후분양 카드는 사업성이 확실한 일부 단지에 국한될 것으로 전망되는 가운데 재건축·재개발 초기에 돌입한 조합의 경우에는 사업을 연기해 소나기를 피하자는 의견까지 나오고 있다.

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